Wiele spraw związanych z windykacją należności dotyczy sytuacji zachodzących we wspólnotach mieszkaniowych. Mowa o przypadkach, w których właściciele mieszkań należących do wspólnoty zalegają z płatnościami. Co może zrobić zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej w celu wyegzekwowania długu od lokatora? Co trzeba wiedzieć o windykacji w takim przypadku? Specjaliści AIF Kancelarii odpowiadają.
Właściciel nie płaci czynszu w terminie? Jest dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej
Lokatorzy zalegający z opłatami za mieszkanie należące do wspólnoty mieszkaniowej, stają się jej dłużnikami. Bez znaczenia pozostaje ich sytuacja materialna – niezapłacenie czynszu lub zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w określonym terminie, upoważnia zarząd wspólnoty do podjęcia stosownych i zdecydowanych kroków. Pierwszym z nich jest poinformowanie właściciela lokalu o wysokości zadłużenia i odsetek oraz prośba o uregulowanie zaległości. Gdy takie próby porozumienia się z dłużnikiem nie przyniosą skutku, zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien zgłosić się do kancelarii, która przeprowadzi windykację. Trzeba zrobić to możliwie najszybciej, gdyż nieuiszczanie opłat w ustalonej kwocie może zaburzyć funkcjonowanie całej wspólnoty. Zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej często stanowią główne źródło jej finansowania, w związku z czym ich niepłacenie to poważne zagrożenie dla wspólnoty mieszkaniowej. Należności należy dochodzić z pomocą profesjonalistów, ponieważ tylko w ten sposób można być pewnym, że sprawa przeciwko zadłużonemu właścicielowi zostanie przeprowadzona fachowo.
Niepłacący właściciele zmorą wspólnot mieszkaniowych! Windykacja pozwala się z nimi uporać
Proces windykacji należności przez wspólnotę jest koniecznością, gdyż brak reakcji na zaległości w płatnościach zwiększa ryzyko utraty płynności finansowej. Wraz ze złożeniem pozwu można złożyć wniosek o zakaz sprzedaży nieruchomości lub ustanowienie hipoteki przymusowej, co pozwala skutecznie zabezpieczyć wierzytelność. W kwestii windykacji, tylko konsekwentne działania mogą przynieść oczekiwane rezultaty. Pokrywanie opłat za lokatora oraz dawanie kolejnych szans, zagraża całej wspólnocie i na dłuższą metę nie jest dobrym wyjściem.
Warto zlecić prowadzenie windykacji firmie, która ma doświadczenie w prowadzeniu rozmów z tą specyficzną grupą dłużników. Jest wiele sposobów, żeby rozwiązać problem w sposób, który zapewni wyjście z trudnej dla wszystkich sytuacji. Dla Wspólnoty rosnące zadłużenia to przede wszystkim problem finansowy, ale też relacji sąsiedzkich. Dla dłużnika zaległości to problem z bieżącą obsługą również innych zobowiązań. Jeżeli uzbierała się duża kwota zadłużenia, trudno znaleźć szybkie wyjście. Kluczowe jest umiejętne prowadzenie negocjacji z dłużnikami.
Najszybszym rozwiązaniem jest natychmiastowa spłata całości zadłużenia. Najczęściej wiąże się ona z regulowaniem mniejszych zaległości do 5000 zł oraz od dobrze sytuowanych członków wspólnoty. Przy większych kwotach jednorazowa spłata jest niemożliwa do realizacji lub może spowodować późniejsze poważne problemy z dalszym regulowaniem czynszów. Dlatego warto zaproponować dłużnikom zamianę długu wobec wspólnoty na długoterminową pożyczkę bankową.
Przy większych zadłużeniach możliwe jest ustalenie spłat ratalnych, w wysokości umożliwiającej realną spłatę zadłużenia w okresie maksymalnie 12 miesięcy. Warunkiem akceptacji rat jest zawarcie ugody z dłużnikiem i jego małżonkiem. Firma windykacyjna skutecznie motywuje do regularnych spłat.
Lokator nie płaci! Sąd pozwala na skuteczne zabezpieczenie roszczenia
Zlecając sprawę kancelarii windykacyjnej warto upewnić się, że zapewnia ona również pomoc profesjonalnego radcy prawnego. Przy zawieraniu umowy powinno być udzielone pełnomocnictwo procesowe, co zapewni bezpieczną obsługę prawną wierzytelności. Należy również sprawdzić, czy firma windykacyjna obsługiwała wspólnoty mieszkaniowe na etapie sądowym, gdyż przepisy prawa w tym zakresie są bardzo skomplikowane i nieznane powszechnie. Ważna jest tu wiedza praktyczna.
Kierując pozew warto sformułować go w sposób jasny i czytelny dla sądu. Wraz ze złożeniem pozwu można złożyć wniosek o zakaz sprzedaży nieruchomości lub ustanowienie hipoteki przymusowej, co pozwala skutecznie zabezpieczyć wierzytelność. Dłużnik nie wyzbędzie się majątku.
Po uzyskaniu wyroku przeciwko dłużnikowi (a często również jego małżonkowi), warto podjąć próby polubowne w zakresie spłaty zadłużenia w całości lub w ratach. Dla wszystkich stron jest to z reguły korzystne rozwiązanie, niepowodujące kolejnych kosztów dla dłużnika. Z kolei wierzytelność jest bezpieczna, jeśli została zabezpieczona np. poprzez wpis hipoteki.
W ostateczności kancelaria będzie prowadzić egzekucję wobec dłużnika, a jeżeli nie będzie ona skuteczna, doprowadzi do licytacji nieruchomości.
Duże długi członka wspólnoty? Można doprowadzić do eksmisji takiego lokatora
Co prawda od dochodzenia należności z tytułu kosztów zarządu w postępowaniu upominawczym do eksmisji lokatorów jest daleka droga, należy jednak brać pod uwagę również to rozwiązanie. Jeśli wspólnota mieszkaniowa otrzyma wyrok nakazujący dłużnikowi opuszczenie lokalu, a ten nie podporządkuje się zaleceniom sądu, komornik rozpocznie postępowanie eksmisyjne. Co ważne, do przymusowego usunięcia dłużnika i jego dobytku z zajmowanego mieszkania, dochodzi w obecności policji, w miesiącach od 1 kwietnia do 31 października. Okres zimowy jest okresem ochronnym, chyba, że eksmitowanym lokatorom przyznano lokal tymczasowy.
Podsumowując, windykacja należności od lokatorów wspólnot mieszkaniowych może przynieść skutki już na drodze polubownej. Jeżeli dłużnicy są oporni i konsekwentnie unikają płacenia, skierowanie sprawy do sądu staje się nieuniknione. W większości przypadków prowadzi ono do wydania nakazu zapłaty, uprawniającego do egzekucji komorniczej. Tu warto wspomnieć o możliwości sprzedaży lokalu, przed którym można się uchronić, odpowiednio zabezpieczając nieruchomość. Aby wyegzekwować ustaloną przez wspólnotę kwotę wraz z odsetkami, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. W AIF Kancelarii mamy pokaźne doświadczenie w windykacji lokatorów zalegających z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej! Skontaktuj się z nami, a sprawdzimy, w jaki sposób możemy Ci pomóc.